Notar und Kaufpreishinterlegung in Italien: Hauskauf

In Italien wird ein Immobilienkauf mit dem rogito abgeschlossen, der notariellen Kaufurkunde. Der italienische Notar (notaio) ist wie in Deutschland ein unparteiischer Amtsträger. Ablauf, Fristen und Zahlungswege richten sich aber nach italienischem Recht, nicht nach deutschen Gewohnheiten: Ein Notaranderkonto wird zum Beispiel nicht automatisch genutzt, sondern nur auf Antrag einer Partei. Hier erklären wir, was der Notar prüft und wie die Hinterlegung des Kaufpreises funktioniert.

Wer den Notar wählt und bezahlt
Nach dem italienischen Zivilgesetzbuch trägt der Käufer die Kosten der Kaufurkunde, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 1475). Daher wählt meist der Käufer den Notar. Die Gebühren sind seit 2012 frei verhandelbar: Verlangen Sie einen schriftlichen Kostenvoranschlag, zu dem der Notar verpflichtet ist (Gesetz 124/2017, Art. 1 Abs. 150).

Was der Notar vor der Beurkundung prüft
Das italienische Notargesetz (Gesetz 89/1913, Art. 28) verbietet dem Notar, gesetzwidrige Urkunden aufzunehmen. Vor der Unterschrift:

• prüft er, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist, anhand der Erwerbskette;
• sieht er in den Immobilienregistern nach Hypotheken, Pfändungen und anderen Belastungen;
• nimmt er die baurechtlichen Angaben in die Urkunde auf (Art. 46 Dekret 380/2001; für Gebäude, die vor dem 17. März 1985 begonnen wurden, Art. 40 Gesetz 47/1985);
• lässt er die Übereinstimmung von Ist-Zustand, Katasterdaten und Grundriss erklären; ohne sie ist die Urkunde nichtig (Art. 29 Abs. 1-bis Gesetz 52/1985);
• hält er in der Urkunde fest, wie gezahlt wurde und ob ein Makler beteiligt war (Art. 35 Abs. 22 Gesetzesdekret 223/2006), und führt die Geldwäsche-Prüfung durch (Gesetzesvertretendes Dekret 231/2007).

Der Notar prüft die Unterlagen, nicht den baulichen Zustand. Deshalb empfehlen wir in Ligurien einen Bericht zur baurechtlichen Konformität vor dem compromesso (Vorvertrag).

Das Risiko zwischen Unterschrift und Eintragung
Nach der Beurkundung registriert der Notar die Urkunde und lässt sie in die Immobilienregister eintragen (trascrizione). Erst dann wirkt der Erwerb gegenüber allen. In dieser kurzen Zeit könnte gegen den Verkäufer eine Hypothek oder Pfändung eingetragen werden. Ist der Preis schon gezahlt, ist er schwer zurückzuholen.

So funktioniert die Hinterlegung des Kaufpreises
Gesetz 147/2013 (Art. 1 Abs. 63–67), geändert durch Gesetz 124/2017, verpflichtet den Notar, den Kaufpreis auf ein eigenes Konto einzuzahlen, wenn mindestens eine Partei es verlangt, Käufer oder Verkäufer.

• Bei der Beurkundung übergibt der Käufer den Preis (oder den Restbetrag) dem Notar, meist per Bankscheck oder Überweisung. Bei Zahlungen aus dem Ausland die Überweisung auf ein italienisches Konto rechtzeitig planen.
• Das hinterlegte Geld ist vom Vermögen des Notars getrennt: Es fällt nicht in seinen Nachlass und kann weder von seinen Gläubigern noch von denen des Verkäufers gepfändet werden.
• Nach Registrierung und Eintragung prüft der Notar, ob neue Belastungen gegen den Verkäufer eingetragen wurden, und zahlt „unverzüglich“ aus, meist innerhalb weniger Werktage.
• Die Zinsen gehen weder an die Parteien noch an den Notar: Das Gesetz bestimmt sie für Förderkredite an kleine und mittlere Unternehmen.

Die Auszahlung kann auch an ein Ereignis geknüpft werden, etwa an die Löschung einer Hypothek des Verkäufers.

Die Sprache der Urkunde
Wer kein Italienisch spricht, muss die Urkunde über einen Dolmetscher oder mit Übersetzung erklärt bekommen (Gesetz 89/1913, Art. 54–55). Klären Sie das frühzeitig mit dem Notar.

Lohnt es sich?
Für Käufer ist es ein echter Schutz, besonders wenn der Verkäufer Schulden oder eine Hypothek abzulösen hat oder der Verkauf kompliziert ist. Für Verkäufer kostet es vor allem Zeit: Sie erhalten das Geld einige Tage nach der Beurkundung. Die Gebühr ist gesetzlich nicht festgelegt: Lassen Sie sie im Kostenvoranschlag ausweisen. Vereinbaren sollte man die Hinterlegung schon im compromesso.

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