Notarhaftung in Italien: die neue 15-Jahres-Grenze

In Italien wird jeder Immobilienkauf mit der Kaufurkunde (rogito) vor einem Notar (notaio) abgeschlossen. Der Notar ist ein Amtsträger und prüft unter anderem Hypotheken, Eigentumsnachweis und Katasterdaten. Macht er einen Fehler, kann der Käufer Schadensersatz verlangen. Seit Juni 2026 setzt das italienische Recht dafür jedoch eine feste Grenze: fünfzehn Jahre ab der Urkunde.

Was die neue Regel sagt
Art. 9 des Gesetzesdekrets Nr. 100 vom 12. Juni 2026, umgewandelt durch Gesetz Nr. 145 vom 7. August 2026, regelt zwei Dinge:

• die ordentliche Verjährung von zehn Jahren (Art. 2946 italienisches Zivilgesetzbuch) bleibt bestehen und beginnt, sobald der Schaden erkennbar war;
• in jedem Fall kann ein Anspruch gegen den Notar nicht mehr geltend gemacht werden, wenn seit seiner Leistung, in der Regel der Beurkundung, fünfzehn Jahre vergangen sind.

Die fünfzehn Jahre sind eine absolute Obergrenze: Danach ist der Anspruch erloschen, auch wenn der Fehler erst später auffällt.

Warum das wichtig ist
Bisher gab es keine Obergrenze. Die zehn Jahre begannen erst, wenn der Kunde den Schaden erkennen konnte, oft lange nach dem Kauf: beim Weiterverkauf, bei einer Erbschaft oder bei der Prüfung durch eine Bank. Ein zwanzig Jahre alter Fehler konnte noch geltend gemacht werden. Das ist vorbei.

Für welche Urkunden die Regel gilt
Die Grenze gilt für notarielle Leistungen, die nach Inkrafttreten des Dekrets im Juni 2026 erbracht wurden, auch wenn der Auftrag früher erteilt wurde. Für ältere Urkunden gelten die bisherigen Regeln.

Eine offene Frage
Der italienische Notarrat (Consiglio Nazionale del Notariato) schlägt vor, die zehn Jahre ab der Eintragung der Urkunde ins Immobilienregister laufen zu lassen, meist wenige Tage nach der Beurkundung, weil die Daten ab dann öffentlich sind. Die Gerichte haben darüber noch nicht entschieden.

Was das für Käufer bedeutet
Prüfen Sie vor der Beurkundung, nicht Jahre später:

• lassen Sie die baurechtliche und katastermäßige Konformität vor dem compromesso prüfen;
• verlangen Sie aktuelle visure (Grundbuch- und Katasterauszüge) und lesen Sie den Urkundenentwurf, bei Bedarf übersetzt;
• bewahren Sie eine Kopie der Urkunde und der Anlagen auf;
• wenn Ihnen nach dem Kauf etwas auffällt, lassen Sie es sofort prüfen.

Übertragen Sie keine deutschen Regeln: Rolle des Notars und diese Fristen richten sich nach italienischem Recht.

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