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Baukonformität in Italien: der RRE-Bericht | Aquamarina

Vor dem Kauf einer Immobilie in Italien steht eine zentrale Frage: Ist sie baurechtlich in Ordnung? Entspricht sie also dem, was die Gemeinde (Comune) genehmigt hat und was im Kataster eingetragen ist? Die RRE (Relazione di regolarità edilizia, Bericht zur Baukonformität) ist das Dokument, in dem ein Techniker das schriftlich festhält.

Wichtig: Für Immobilien in Italien gilt italienisches Recht. Der italienische Notar ist wie der deutsche ein unparteiischer Amtsträger, prüft das Gebäude aber nicht technisch vor Ort.

Was die RRE ist

Ein Bericht, den ein zugelassener Techniker unterschreibt: geometra (Vermessungstechniker), Architekt oder Ingenieur. Er vergleicht den tatsächlichen Zustand mit den bei der Gemeinde hinterlegten Baugenehmigungen und mit den Daten und dem Grundriss im Kataster. Der Bericht enthält in der Regel:

• Beschreibung und Katasterdaten der Immobilie;
• alle Baugenehmigungen, auch eventuelle Legalisierungen (condono);
• das Ergebnis der Prüfung, mögliche Abweichungen und wie man sie beheben kann.

Die RRE ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie ist als gute Praxis zwischen Notaren, Berufskammern und Maklerverbänden entstanden, zum Beispiel 2023 in Turin. Pflicht sind dagegen bestimmte Erklärungen in der Kaufurkunde.

Zwei Prüfungen: Kataster und Gemeinde

Katasterkonformität. Seit dem 1. Juli 2010 muss die Urkunde die Immobilie im Kataster bezeichnen, auf den hinterlegten Grundriss verweisen und die Erklärung der Eigentümer enthalten, dass Daten und Grundriss dem tatsächlichen Zustand entsprechen. Ein zugelassener Techniker kann dies stattdessen bescheinigen. Fehlt die Erklärung, ist die Urkunde nichtig (Art. 29 Abs. 1-bis Gesetz 52/1985, eingefügt durch Gesetzesdekret 78/2010).

Baurechtliche Konformität. Die Urkunde muss die Baugenehmigungen angeben, sonst ist sie nichtig: Art. 46 DPR 380/2001 für Bauten, die nach dem 17. März 1985 begonnen wurden, Art. 40 Gesetz 47/1985 für ältere. Bei Baubeginn vor dem 1. September 1967 genügt eine eidesstattliche Erklärung des Verkäufers.

Gut zu wissen: Ein aktueller Katastergrundriss beweist nicht, dass die Gemeinde das Gebäude als rechtmäßig ansieht. Das Kataster ist ein Steuerregister.

Gültige Urkunde heißt nicht rechtmäßiges Gebäude

2019 hat der italienische Kassationshof in vereinigten Senaten (Urteil Nr. 8230/2019) entschieden: Die Urkunde ist gültig, wenn sie eine tatsächlich existierende Genehmigung für diese Immobilie nennt, auch wenn das Gebäude nicht vollständig damit übereinstimmt.

Der Notar kann also trotz Abweichungen beurkunden. Die Abweichungen bleiben aber und gehen auf den Käufer über. Sie können bei Umbauten, Steuerboni, Finanzierung oder Wiederverkauf Probleme machen.

Was sich 2024 geändert hat („Salva Casa“)

Das Gesetzesdekret 69/2024, umgewandelt durch Gesetz 105/2024, hat das italienische Baugesetzbuch (DPR 380/2001) geändert:

• Rechtmäßiger Zustand (Art. 9-bis Abs. 1-bis): nachgewiesen durch die Baugenehmigung oder die Genehmigung der letzten Arbeiten am ganzen Gebäude, ergänzt um spätere. Für Gebäude aus einer Zeit ohne Genehmigungspflicht zählen die ersten Katasterdaten und andere Belege wie Fotos, Karten und Urkunden.
• Toleranzen (Art. 34-bis): Abweichungen bis 2 % von den genehmigten Maßen sind kein Verstoß. Für Arbeiten bis zum 24. Mai 2024 liegt die Toleranz je nach Nutzfläche zwischen 2 % und 6 % (6 % unter 60 m²).
• Einfachere Legalisierung teilweiser Abweichungen (Art. 36-bis).

Ligurien hat zudem ein eigenes Landesbaugesetz (Regionalgesetz 16/2008) und hat 2025 Leitlinien zur Anwendung von Salva Casa beschlossen.

Wann sie sinnvoll ist

• Vor dem compromesso (dem verbindlichen Vorvertrag). Ein Widerrufsrecht danach gibt es im italienischen Recht nicht. Ist die Prüfung noch nicht erfolgt, kann der Vorvertrag den Kauf von ihrem Ergebnis abhängig machen.
• Besonders bei älteren, mehrfach umgebauten Häusern oder bei Veranden, ausgebauten Dachgeschossen, Nutzungsänderungen oder Teilungen.

Der Techniker braucht die Erwerbsurkunde des Verkäufers, die Baugenehmigungen, den Katasterauszug (visura) und Grundriss, die Bewohnbarkeitsbescheinigung (agibilità) und den Energieausweis (APE).

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