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Immobilie in Ligurien kaufen als Ausländer: der Leitfaden

Viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz suchen an der Ligurischen Riviera ein Ferienhaus oder einen Alterssitz. Der Ablauf ist klar geregelt, unterscheidet sich aber vom deutschen. Maßgeblich ist das italienische Recht, denn für Immobilien in Italien gilt es unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers (Art. 51 Gesetz 218/1995). Hier die wichtigsten Schritte; den vollständigen Leitfaden mit Kosten, Steuern und Checklisten können Sie am Ende des Artikels kostenlos herunterladen.

1. Wer darf kaufen

• EU- und EWR-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Italiener.
• Schweizer Bürger unterliegen der Gegenseitigkeitsprüfung (Art. 16 der Vorbestimmungen zum italienischen Zivilgesetzbuch). Der Notar prüft sie, ebenso wie bei allen anderen Nicht-EU-Bürgern.
• Ein Immobilienkauf begründet kein Aufenthaltsrecht.

2. Die italienische Steuernummer

Sie brauchen einen codice fiscale. Er wird von der Agenzia delle Entrate oder vom italienischen Konsulat ausgestellt. Ein italienisches Konto ist nicht Pflicht, aber praktisch.

3. Das Kaufangebot

Sie unterschreiben ein schriftliches Angebot, meist mit einer Anzahlung. Es ist für die angegebene Frist bindend (Art. 1329 ital. ZGB). Nimmt der Verkäufer es an, ist der Vertrag geschlossen (Art. 1326).

4. Der Vorvertrag (compromesso)

Anders als in Deutschland, wo der Kaufvertrag in der Regel direkt notariell beurkundet wird, gibt es in Italien fast immer einen privatschriftlichen Vorvertrag.

• Er muss schriftlich sein (Art. 1351).
• Üblich ist eine caparra confirmatoria (Art. 1385): Tritt der Käufer zurück, verliert er sie. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte.
• Er wird innerhalb von 20 Tagen registriert und kann im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 2645-bis), was den Käufer schützt.
• Ein Widerrufsrecht gibt es nicht.

5. Prüfungen vor dem Kauf

Vor der Beurkundung werden Katasterkonformität (Art. 29 Abs. 1-bis Gesetz 52/1985), baurechtliche Konformität (Art. 46 DPR 380/2001; bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 17. März 1985 Art. 40 Gesetz 47/1985), der Energieausweis APE und Grundbuchauszüge auf Hypotheken geprüft. Der vollständige Leitfaden enthält die Checkliste der Unterlagen, die Sie vom Verkäufer verlangen sollten.

6. Beurkundung beim Notar (rogito)

Der italienische Notar ist, wie der deutsche, ein unparteiischer Amtsträger. Versteht der Käufer kein Italienisch, muss ein Dolmetscher anwesend sein und der Urkunde wird eine Übersetzung beigefügt (Art. 54-55 Notargesetz 89/1913). Ein Kauf mit im Ausland unterzeichneter Vollmacht ist möglich. Der Kaufpreis wird nachweisbar gezahlt.

7. Nebenkosten

Registersteuer, Hypotheken- und Katastersteuer, Mehrwertsteuer beim Kauf vom Bauträger, Steuervorteil „prima casa“, Notarhonorar und Maklerprovision: Die Sätze hängen vom Verkäufer und von der Nutzung ab. Der vollständige Leitfaden nennt alle Prozentsätze und rechnet ein Beispiel für einen typischen Kauf durch.

8. Nach dem Kauf

IMU für Zweitwohnungen, TARI und Nebenkosten sowie der Code CIN, wenn Sie an Feriengäste vermieten.

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Dieser Leitfaden dient der Information und ersetzt keine Beratung durch einen Notar oder Fachberater.