Der Compromesso: Vorvertrag beim Hauskauf in Italien
Der compromesso, gesetzlich Vorvertrag zum Kauf (contratto preliminare di compravendita), ist der Moment, in dem der Hauskauf in Italien verbindlich wird. Verkäufer und Käufer verpflichten sich, die endgültige Kaufurkunde (rogito) beim Notar zu einem vereinbarten Preis und Termin zu unterzeichnen. Dieser Leitfaden folgt dem italienischen Recht, das für jeden Käufer gilt, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Ein wichtiger Unterschied zu Deutschland: Dort muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden. In Italien ist ein privat unterschriebener Vorvertrag bereits voll verbindlich.
1. Vom Angebot zum Compromesso
Am Anfang steht meist ein schriftliches Kaufangebot (proposta d'acquisto), oft für eine bestimmte Zeit unwiderruflich (Art. 1329 italienisches Zivilgesetzbuch), zusammen mit einem Scheck oder einer Überweisung. Sobald der Verkäufer annimmt und der Käufer davon erfährt, ist der Vertrag geschlossen (Art. 1326 ZGB). Enthält das Angebot schon alle wesentlichen Punkte, gilt das angenommene Angebot bereits als Vorvertrag. Lesen Sie es daher so sorgfältig wie den Compromesso.
2. Schriftlich und vollständig
Bei Immobilien muss der Vorvertrag schriftlich sein, sonst ist er nichtig (Art. 1350 und 1351 ZGB). Ein Notar ist nicht vorgeschrieben: Eine von beiden Parteien unterschriebene Privaturkunde genügt. Sie sollte mindestens enthalten:
- Verkäufer und Käufer;
- die Immobilie mit den Katasterdaten;
- den Preis sowie Art und Termine der Zahlung;
- den spätesten Termin für die Kaufurkunde;
- die geleistete Caparra oder Anzahlungen.
Sinnvoll ist der Zusatz, dass die Immobilie frei von Hypotheken und Bewohnern übergeben wird und baurechtlich sowie katastermäßig konform ist. In Ligurien wird das mit dem baurechtlichen Gutachten (relazione di regolarità edilizia, RRE) geprüft, am besten vor dem Compromesso.
3. Caparra confirmatoria oder Anzahlung
Die caparra confirmatoria (Art. 1385 ZGB) ist das Handgeld, das beide Seiten am besten schützt. Tritt der Käufer ohne triftigen Grund nicht zur Beurkundung an, darf der Verkäufer sie behalten. Steigt der Verkäufer aus, kann der Käufer das Doppelte verlangen. Alternativ kann die betroffene Partei gerichtlich die Erfüllung des Vertrags (Art. 2932 ZGB) oder Schadensersatz verlangen. Eine einfache Anzahlung (acconto) ist nur ein vorgezogener Teil des Preises und wirkt nicht so. Die caparra penitenziale (Art. 1386) ist wieder etwas anderes: der Preis für ein Rücktrittsrecht.
4. Kein Widerrufsrecht
Einmal unterschrieben, ist der Compromesso zwischen Privatpersonen bindend. Das italienische Recht kennt keine Bedenkzeit: Die Widerrufsregeln des Verbrauchergesetzbuchs schließen Verträge über Immobilien ausdrücklich aus (Legislativdekret 206/2005, Art. 47 Abs. 1 Buchst. e). Wer nicht gut Italienisch liest, sollte den Text vor der Unterschrift übersetzen lassen, nicht danach.
5. Die Registrierung
Der Vorvertrag muss innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung bei der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) registriert werden (Art. 13 DPR 131/1986, geändert durch Gesetzesdekret 73/2022). Es fallen an:
- feste Registersteuer von 200 €;
- 0,5 % der als caparra confirmatoria oder Anzahlung gezahlten Beträge, wenn der Verkauf nicht der MwSt. unterliegt;
- Stempelsteuer von 16 € je vier Seiten.
Seit dem 1. Januar 2025 werden auch Anzahlungen mit 0,5 % statt 3 % besteuert, und die Steuer darf die Steuer der Kaufurkunde nicht übersteigen (Anmerkung zu Art. 10 Tarif Teil I DPR 131/1986, geändert durch Legislativdekret 139/2024). Der gezahlte Betrag wird bei der Beurkundung angerechnet. Für die Registrierung brauchen Sie eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Kommt der Vertrag über einen Makler zustande, ist auch der Makler gesetzlich zur Registrierung verpflichtet und haftet gesamtschuldnerisch mit den Parteien (DPR 131/1986, Art. 10 und 57).
6. Eintragung beim Notar: wann sie sich lohnt
Ein vor dem Notar geschlossener Vorvertrag kann in die Immobilienregister eingetragen werden (Art. 2645-bis ZGB), ähnlich einer Vormerkung. Der Käufer ist dann geschützt, wenn vor der Beurkundung eine Hypothek oder Pfändung eingetragen wird oder der Verkäufer an einen anderen verkauft. Der Schutz gilt bis ein Jahr nach dem vereinbarten Beurkundungstermin, höchstens drei Jahre ab Eintragung. Das kostet mehr, lohnt sich aber bei langer Zeit bis zur Beurkundung oder hohen Zahlungen.
Neubauten vom Bauträger: Beim Kauf einer Immobilie, die noch gebaut wird, muss der Vorvertrag notariell geschlossen werden, und der Bauträger muss eine Bank- oder Versicherungsbürgschaft für die gezahlten Beträge stellen (Legislativdekret 122/2005, Art. 2 und 6).
Kurz gesagt
Vor der Unterschrift: Unterlagen der Immobilie prüfen, eine caparra confirmatoria vereinbaren, einen realistischen Beurkundungstermin festlegen und bei Bedarf die Eintragung erwägen.
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