Kaufnebenkosten und Steuern beim Hauskauf in Italien

Beim Hauskauf in Italien kommen zum Kaufpreis Steuern, das Notarhonorar und die Maklerprovision hinzu. Wie viel Sie zahlen, hängt vor allem von zwei Dingen ab: wer verkauft (eine Privatperson oder ein Unternehmen) und ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz (prima casa) oder eine Zweitwohnung wird. Maßgeblich ist das italienische Recht, unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit. Die deutsche Grunderwerbsteuer gibt es in dieser Form in Italien nicht.

1. Kauf von privat: die Registersteuer
Ist der Verkäufer eine Privatperson (oder ein Unternehmen, das ohne MwSt. verkauft), fällt die Registersteuer (imposta di registro) an:

• Zweitwohnung: 9 %;
• Hauptwohnsitz: 2 %;
• in beiden Fällen mindestens 1.000 €;
• dazu Hypotheken- und Katastersteuer von je 50 €.

2. Die Katasterwert-Regel (prezzo-valore)
Ist der Käufer eine Privatperson und beantragt es in der Urkunde, wird die Registersteuer auf den Katasterwert berechnet, nicht auf den Kaufpreis (Art. 1 Abs. 497 Gesetz 266/2005). Grundlage ist der Katasterertrag der Immobilie (rendita catastale), um 5 % erhöht und mit 110 für einen Hauptwohnsitz bzw. 120 für andere Wohnungen multipliziert. Der Katasterwert liegt fast immer deutlich unter dem Kaufpreis, die Steuer sinkt also stark. Der tatsächliche Preis muss trotzdem in der Urkunde stehen.

3. Kauf vom Unternehmen mit MwSt.
Kaufen Sie von einem Bauträger oder Sanierungsunternehmen mit MwSt.:

• 10 % MwSt., oder 22 % für Luxuswohnungen (Katasterkategorien A/1, A/8, A/9);
• 4 % MwSt. für einen Hauptwohnsitz;
• dazu Register-, Hypotheken- und Katastersteuer von je 200 €.

Hier wird die Steuer auf den Kaufpreis berechnet, nicht auf den Katasterwert.

4. Steuervorteil für den Hauptwohnsitz: wer ihn bekommt
Die ermäßigten Sätze (2 % bzw. 4 % MwSt.) gelten, wenn die Immobilie keine Luxuswohnung ist, der Käufer in der Gemeinde wohnt oder seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten dorthin verlegt und dort keine andere Wohnung besitzt, auch keine, die er in Italien mit demselben Vorteil gekauft hat (außer er verkauft sie innerhalb von 2 Jahren, für Käufe ab 2025). Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, wird die Steuerdifferenz nachgefordert, zuzüglich 30 % Strafzuschlag und Zinsen.
Wenn Sie im Ausland leben und Ihren Wohnsitz nicht nach Italien verlegen, gilt der Kauf als Zweitwohnung.

5. Notar und Makler

• Notar (notaio): Es gibt keine feste gesetzliche Gebührenordnung; lassen Sie sich vor der Beurkundung ein schriftliches Angebot geben. Meist wählt und bezahlt der Käufer den Notar. Er ist, wie in Deutschland, ein unparteiischer Amtsträger.
• Makler: Die Provision ist die schriftlich vereinbarte, zuzüglich 22 % MwSt. Die Urkunde muss den an den Makler gezahlten Betrag angeben (Art. 35 Abs. 22 Gesetzesdekret 223/2006).

6. Kauf mit Finanzierung
Auf ein italienisches Hypothekendarlehen fällt eine Ersatzsteuer von 0,25 % der Darlehenssumme für einen Hauptwohnsitz und 2 % für andere Wohnungen an. Dazu kommen in der Regel das Bankgutachten und das Notarhonorar für die Darlehensurkunde.

7. Nach dem Kauf

• IMU: jährliche Grundsteuer für Zweitwohnungen, Satz der Gemeinde (Gesetz 160/2019).
• TARI (Müll) und Nebenkosten.

Kurz gesagt
Bei einer Zweitwohnung von privat mit Katasterwert-Regel machen die Steuern meist nur einen kleinen Teil des Kaufpreises aus. Für eine genaue Berechnung braucht man den Katasterertrag, der im Katasterauszug (visura) steht.

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