Wohnung in Italien kaufen: Was Sie vorher klären sollten

An der Riviera liegen die meisten Wohnungen in einem condominio (Eigentümergemeinschaft) mit Verwalter (amministratore) und Eigentümerversammlung (assemblea). Zu prüfen, ob der Verkäufer sein Hausgeld bezahlt hat, ist nur der Anfang: siehe unseren Beitrag zu Hausgeld und Altschulden. Hier geht es um den Rest: alte Schäden, beschlossene Arbeiten, Rechtsstreite, Abflüsse und Innenhof, mit aktuellen Entscheidungen. Es gilt italienisches Recht, nicht das Recht Ihres Heimatlandes.

1. Schäden durch Gemeinschaftsteile vor Ihrem Kauf
Mit Beschluss Nr. 26902 vom 15. Oktober 2026 befasste sich das italienische Kassationsgericht mit Wasserschäden aus Gemeinschaftsteilen. Die Gemeinschaft war zum Schadenersatz an einen Eigentümer verurteilt worden und hatte die Summe auf die damaligen Eigentümer verteilt, auch auf Käufer, die erst nach dem Schaden hinzugekommen waren. Der Grundsatz: Die Schadenersatzpflicht geht nicht auf den Käufer über. Es haftet, wer beim Eintritt des Schadens Eigentümer war. Art. 63 Abs. 4 der Durchführungsbestimmungen zum italienischen Zivilgesetzbuch betrifft das Hausgeld, nicht Schadenersatz.
Zwei Vorsichtsmaßnahmen. Der Fall ging an das Berufungsgericht zurück, das auch die Klauseln der Urkunde prüfen kann: Was Sie unterschreiben, zählt. Und wenn Sie für einen alten Schaden zahlen sollen, prüfen Sie die Daten sofort mit einem Anwalt: Beschlüsse sind innerhalb von 30 Tagen anzufechten (Art. 1137 italienisches ZGB).

2. Bereits beschlossene Sonderarbeiten
Nach dem Kassationsgericht entsteht die Zahlungspflicht mit dem Beschluss, der die Arbeiten anordnet, nicht mit der späteren Kostenverteilung (Nr. 15547/2017 und 24654/2010). Sie trifft also, wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer war, auch wenn die Arbeiten erst nach der Beurkundung beginnen. Ein rein vorbereitender Beschluss, der Arbeiten bewertet oder Angebote einholt, genügt nicht: Entscheidend ist der Beschluss über Arbeiten und Preis (Nr. 18793/2020). Erfolgt er nach der Beurkundung, zahlt der Käufer. Verkäufer und Käufer können etwas anderes vereinbaren, das bindet die Gemeinschaft aber nicht (Nr. 14531/2022). Außerdem haftet der Käufer mit dem Verkäufer für Beiträge des laufenden und des Vorjahres (Art. 63 Abs. 4). In der Praxis: Halten Sie im Vorvertrag (compromesso) fest, wer was zahlt, etwa durch Begleichung der Raten bei der notariellen Urkunde (rogito).

3. Laufende Rechtsstreite
Kaufen Sie eine Immobilie, um die bereits prozessiert wird, etwa weil ein Eigentümer einen Gemeinschaftsteil beansprucht, gilt das Urteil auch gegen Sie (Art. 111 italienische Zivilprozessordnung; Kassationsgericht Nr. 11593 vom 28. April 2026). Schadenersatz vom Verkäufer erfordert ein eigenes Verfahren. Fragen Sie vor dem compromesso nach Streitigkeiten und lassen Sie die Immobilienregister prüfen.

4. Welche Unterlagen, von wem
Der Verwalter muss dem Eigentümer, der dies verlangt, eine Bescheinigung über Zahlungsstand und laufende Rechtsstreite ausstellen (Art. 1130 Nr. 9 italienisches ZGB). Das Gesetz spricht vom Eigentümer: Die Anfrage stellt also der Verkäufer. Sie ist keine Entlastung; Nachforderungen können später auftauchen. Vor dem Angebot besorgen und vor der Beurkundung aktualisieren:

• Bescheinigung zu Zahlungen und Rechtsstreiten;
• Protokolle der letzten Versammlungen;
• letzte Abrechnung, Wirtschaftsplan und Kostenverteilung;
• Gemeinschaftsordnung (regolamento) und Miteigentumsanteile (tabelle millesimali).

5. Abflussrohre und Leitungen
Wasser- und Abwasseranlagen sind bis zur Abzweigung in die einzelnen Einheiten gemeinschaftlich, sofern der Titel nichts anderes sagt (Art. 1117 Nr. 3 italienisches ZGB). Das Verbindungsstück zwischen Ihrem Abfluss und dem Hauptstrang (braga) wurde als privat eingestuft (Kassationsgericht Nr. 1027/2018): Leckt es, kann das Ihr Problem sein. Eine Leitung, die durch eine Wohnung läuft, aber mehrere Einheiten bedient, bleibt gemeinschaftlich, so das Gericht von Castrovillari (Nr. 1055/2026). Fragen Sie in älteren Häusern nach früheren Wasserschäden und Reparaturen.

6. Innenhof, Stellplatz und Garten zur „ausschließlichen Nutzung“
Der Hof ist gemeinschaftlich, sofern der Titel nichts anderes sagt (Art. 1117 Nr. 1). Jeder darf ihn nutzen, ohne seine Bestimmung zu ändern oder andere daran zu hindern (Art. 1102). So hielt das Kassationsgericht ordentlich abgestellte Fahrräder für zulässig, die weder den Durchgang noch die Garage behinderten (Nr. 26539 vom 9. Oktober 2026). Das Gericht von Lodi untersagte dagegen das dauerhafte Parken eines Autos ohne Titel (Nr. 106/2026).
Vorsicht bei Anzeigen mit Stellplatz oder Garten „zur ausschließlichen Nutzung“. Die Vereinigten Senate des Kassationsgerichts (Nr. 28972 vom 17. Dezember 2020) haben ausgeschlossen, dass ein dingliches ausschließliches Nutzungsrecht an einem Gemeinschaftsteil vereinbart werden kann. Laut Fachkommentaren ist dann zu klären, was die Parteien wirklich wollten: Eigentum, ein Nutzungsrecht oder nur eine schuldrechtliche Vereinbarung. Lassen Sie die Erwerbsurkunde des Verkäufers vom Notar lesen, bevor Sie für diesen Stellplatz mehr bezahlen.

Wenn Sie im Ausland wohnen
Versammlungsbeschlüsse binden auch Abwesende. Lesen Sie die Protokolle, auch wenn Sie nie teilnehmen. Der compromesso ist der richtige Moment, diese Prüfungen schriftlich festzuhalten.

Unsere Arbeitsweise
Seit 2003 begleitet Aquamarina Real Estate Käufer und Verkäufer in Sanremo, Bordighera und an der Riviera di Ponente. Vor dem Angebot bitten wir den Verkäufer, die Unterlagen des Condominio zu beschaffen, prüfen sie mit Ihnen und halten im Vorvertrag fest, wer was zahlt.
Rufen Sie +39 0184 26.16.87 an, schreiben Sie an info@aquamarina.email oder besuchen Sie uns in Sanremo (Via Roma 32) oder Bordighera (Via Vittorio Emanuele 302).

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