Wohnung in Italien kaufen: Hausgeld und Altschulden prüfen
An der Riviera liegen die meisten Wohnungen in einem condominio (Eigentümergemeinschaft) mit Verwalter (amministratore) und Eigentümerversammlung. Ab der Beurkundung gehören Sie dazu, und italienisches Recht bestimmt, was Sie vom Verkäufer übernehmen.
1. Rückstände des Verkäufers: laufendes und vorheriges Jahr
Hat der Verkäufer sein Hausgeld nicht bezahlt, kann die Gemeinschaft es auch vom Käufer verlangen, aber nur für das laufende und das vorherige Wirtschaftsjahr (Art. 63 Abs. 4 der Durchführungsbestimmungen zum italienischen Zivilgesetzbuch). Ältere Schulden bleiben beim Verkäufer; was Sie für ihn zahlen, können Sie zurückfordern.
2. Bereits beschlossene Sanierungen
Nach der Rechtsprechung des italienischen Kassationsgerichts zahlt, wer am Tag des Beschlusses Eigentümer war, auch wenn Arbeiten oder Zahlung erst nach der Beurkundung erfolgen. Vorsicht bei Grundsatzbeschlüssen, die die eigentliche Entscheidung vertagen: Fällt diese nach der Beurkundung, zahlt der Käufer. Abweichende Absprachen gehören in den Vorvertrag und gelten nur zwischen den Parteien.
3. Das Dokument, das Sie verlangen sollten
Der Verwalter muss auf Anfrage eine Bescheinigung über offene Zahlungen und laufende Rechtsstreite ausstellen (Art. 1130 Nr. 9 ZGB). Zusammen mit den Protokollen der letzten Versammlungen zeigt sie Schulden und geplante Arbeiten.
4. Die Gemeinschaftsordnung (regolamento)
Vor der Unterschrift lesen, besonders wenn Sie vermieten oder dort arbeiten wollen. Eine vertragliche Ordnung kann bestimmte Nutzungen verbieten, etwa Kurzzeitvermietung, und bindet Sie, wenn sie im Immobilienregister eingetragen oder in der Kaufurkunde erwähnt ist.
5. Nach der Beurkundung: den Verwalter informieren
Der Verkäufer haftet mit Ihnen weiter, bis der Verwalter eine beglaubigte Kopie der Urkunde erhält (Art. 63 Abs. 5). Schicken Sie sie sofort.
6. Beschlüsse anfechten
Rechts- oder ordnungswidrige Beschlüsse können innerhalb von 30 Tagen angefochten werden (Art. 1137), für Abwesende ab Zugang des Protokolls.
Unsere Arbeitsweise
Seit 2003 begleitet Aquamarina Real Estate internationale Käufer in Sanremo, Bordighera und an der Riviera di Ponente. Vor jedem Angebot fordern wir beim Verwalter Zahlungsstand und Protokolle an; im Vorvertrag steht, wer was zahlt.
Rufen Sie +39 0184 26.16.87 an oder besuchen Sie uns in Sanremo, Via Roma 32, und Bordighera, Via Vittorio Emanuele 302.
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Dieser Leitfaden dient der Information und ersetzt keine Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt.
