Nießbrauch und Wohnrecht: Immobilienkauf in Italien

Sie kaufen ein Haus und erfahren, dass jemand das Recht hat, dort wohnen zu bleiben. Das kommt häufiger vor, als man denkt: der betagte Elternteil des Verkäufers, die Witwe des Eigentümers, der Ex-Ehepartner mit den Kindern, ein Mieter, ein Verwandter, dem das Haus überlassen wurde. Es gilt italienisches Recht, auch wenn manche Begriffe dem deutschen Recht ähneln. Es unterscheidet Rechte, die nach dem Verkauf an der Immobilie haften, und Vereinbarungen, die nur den Verkäufer binden. Davon hängt ab, ob der Bewohner nach der notariellen Urkunde (rogito) ausziehen muss oder bleiben darf.

1. Nießbrauch: Sie kaufen, ziehen aber nicht ein
Der Nießbraucher (usufruttuario) darf die Immobilie nutzen und ihre Erträge ziehen, auch durch Vermietung (Art. 978 ff. italienisches Zivilgesetzbuch, ZGB). Wer vom Eigentümer ohne Nutzungsrecht kauft, erwirbt nur das „nackte Eigentum“ (nuda proprietà) und zieht erst ein, wenn der Nießbrauch endet. Er kann nicht über das Leben des Nießbrauchers hinaus dauern (Art. 979 ZGB). Die Urkunde, die ihn begründet, wird in die Immobilienregister eingetragen (Art. 2643 Nr. 2 ZGB) und gilt dann auch gegenüber späteren Käufern.
Ein wichtiges Detail: Mietverträge des Nießbrauchers können nach Ende des Nießbrauchs bis zu fünf Jahre weiterlaufen, wenn sie in notarieller Urkunde oder privatschriftlich mit vorher feststehendem Datum (data certa, ein gegenüber Dritten nachweisbares Datum) geschlossen wurden (Art. 999 ZGB). Fragen Sie also auch, ob vermietet ist. Dem nackten Eigentum und den Preisen widmen wir einen eigenen Beitrag.

2. Wohnrecht: persönlich, aber stark
Wer das Wohnrecht (diritto di abitazione) hat, darf das Haus im Rahmen seines eigenen Bedarfs und des Bedarfs seiner Familie bewohnen (Art. 1022 ZGB). Er darf das Recht weder übertragen noch das Haus vermieten (Art. 1024 ZGB). Der Vertrag, der es begründet, bedarf der Schriftform (Art. 1350 Nr. 4 ZGB) und ist einzutragen (Art. 2643 Nr. 4 ZGB): Nur dann geht er einem späteren Käufer vor (Art. 2644 ZGB). Für die Eintragung braucht es eine notarielle Urkunde oder eine notariell beglaubigte bzw. gerichtlich festgestellte Privaturkunde (Art. 2657 ZGB). Ein zu Hause unterschriebenes Blatt kann nicht eingetragen werden.
Daneben gibt es ein gesetzliches Wohnrecht ohne Vertrag. Stirbt ein Ehegatte, hat der überlebende Ehegatte das Recht, die Familienwohnung weiter zu bewohnen, wenn sie dem Verstorbenen oder beiden gehörte (Art. 540 Abs. 2 ZGB). Typischer Fall: Sie kaufen von den Kindern als Erben, während die Mutter noch dort lebt. Einige Gerichtsentscheidungen halten dieses Recht auch ohne Eintragung gegenüber Dritten für wirksam. Deshalb lässt der Notar in der Praxis den überlebenden Ehegatten an der Urkunde mitwirken oder auf das Recht verzichten.

3. Nach einer Trennung zugewiesene Familienwohnung
Das Gericht kann die Familienwohnung dem Elternteil zuweisen, bei dem die Kinder leben. Die Entscheidung wird eingetragen und gilt nach Art. 2643 ZGB gegenüber Dritten (Art. 337-sexies ZGB). Kaufen Sie von einer getrennten oder geschiedenen Person, prüfen Sie die Register und verlangen Sie eine Kopie der Entscheidung.

4. Comodato: das verliehene Haus
Der comodato ist die unentgeltliche Überlassung einer Sache, ähnlich der deutschen Leihe (Art. 1803 ZGB). Ohne Frist muss der Entleiher das Haus zurückgeben, sobald der Eigentümer es verlangt (Art. 1810 ZGB). Mit Frist oder bestimmtem Zweck kann es vorzeitig nur bei dringendem, unvorhergesehenem Bedarf zurückverlangt werden (Art. 1809 ZGB). Es ist ein Vertrag zwischen den Parteien und wird nicht eingetragen. Das Risiko für den Käufer ist praktisch: ein Verwandter, der nicht rechtzeitig auszieht, unter Umständen mit Gerichtsverfahren. Betrifft die Leihe eine Familienwohnung mit Kindern, kann die gerichtliche Beurteilung komplexer werden.

5. Mieter
Ein Mietvertrag gilt gegenüber dem Käufer, wenn er ein feststehendes Datum vor dem Verkauf hat (Art. 1599 ZGB). In der Regel ergibt es sich aus der vorgeschriebenen Registrierung beim Finanzamt. Über neun Jahre hinaus bindet er den Käufer nur, wenn er eingetragen ist (Art. 1599 Abs. 3 und Art. 2643 Nr. 8 ZGB). Ist der Vertrag wirksam, tritt der Käufer als Vermieter an die Stelle des Verkäufers, mit bereits feststehendem Vertragsende.

Was Sie vor dem compromesso prüfen sollten

• Einsicht in die Immobilienregister (visura ipotecaria) zur Immobilie und zu den Eigentümern: Nießbrauch, Wohnrecht, zugewiesene Familienwohnung, eingetragene lange Mietverträge, laufende Klagen.
• Die Erwerbsurkunde des Verkäufers und bei Erbschaft die Erbschaftserklärung: Gibt es einen überlebenden Ehegatten?
• Wer heute im Haus wohnt und auf welcher Grundlage: eine schriftliche Erklärung des Verkäufers und bei Bedarf eine Meldebescheinigung.
• Kopien von Miet- oder Leihverträgen mit Registrierungsnachweis.
• Im Vorvertrag (compromesso): Das Haus ist bei der Beurkundung „frei von Personen und Sachen“ zu übergeben. Im Zweifel kann ein Teil des Kaufpreises bis zur Räumung beim Notar hinterlegt bleiben.

Der italienische Notar (notaio) ist Amtsträger und für das gesamte Geschäft verantwortlich, er vertritt nicht nur eine Seite.

Unsere Arbeitsweise
Seit 2003 begleitet Aquamarina Real Estate Käufer und Verkäufer in Sanremo, Bordighera und an der Riviera di Ponente. Vor dem Angebot fragen wir, wer im Haus wohnt und auf welcher Grundlage, lassen die Register mit dem Notar prüfen und halten im Vorvertrag fest, dass das Haus bei der Beurkundung frei sein muss.
Rufen Sie +39 0184 26.16.87 an, schreiben Sie an info@aquamarina.email oder besuchen Sie uns in Sanremo (Via Roma 32) oder Bordighera (Via Vittorio Emanuele 302).

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