Haus verkaufen an der Riviera: Preis, Dauer, Fehler

Viele Ferienwohnungen an der Riviera di Ponente gehören Eigentümern aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Beim Verkauf gilt italienisches Recht, nicht das Recht Ihres Heimatlandes. Das betrifft zum Beispiel die Maklerprovision: In Italien schulden sie grundsätzlich beide Parteien, Käufer und Verkäufer (Art. 1755 italienisches Zivilgesetzbuch), die deutsche Regel zur hälftigen Teilung gilt nicht. Der Verkauf endet mit dem rogito, der Urkunde vor einem italienischen Notar. Hier erklären wir, wie Sie den Preis festlegen, wie lange es dauert und welche Fehler am meisten kosten.

Der Preis: tatsächliche Verkäufe, nicht Inserate
Der häufigste Fehler ist ein zu hoher Preis „mit Verhandlungsspielraum“. Eine überteuerte Immobilie bekommt in den ersten Wochen, wenn das Interesse am größten ist, wenige Besichtigungen. Danach bleibt sie online, der Preis sinkt in Stufen und Käufer werden misstrauisch.
Ein solider Preis stützt sich auf abgeschlossene Verkäufe in der Gegend. Eine öffentliche Orientierung bieten die Werte der Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt (OMI) der italienischen Steuerbehörde, nach Gemeinde und Zone. Es sind Durchschnittswerte: Stockwerk, Meerblick, Terrasse, Garage, Zustand und Energieklasse verändern den Wert deutlich. Deshalb lohnt eine Bewertung vor Ort.
Zur Einordnung: Laut der Umfrage der Banca d'Italia unter Immobilienmaklern (2. Quartal 2026) erhielten Käufer in Italien im Schnitt rund 7 % Nachlass auf den Angebotspreis. Ein viel größerer Abstand zeigt meist einen unrealistischen Startpreis.

Wie lange dauert es?
Laut derselben Umfrage lag die durchschnittliche Zeit vom Auftrag bis zum Verkauf im 2. Quartal 2026 in Italien bei etwa 5 Monaten. Mit realistischem Preis und vollständigen Unterlagen geht es schneller. Dazu kommt die Zeit zwischen Vorvertrag (compromesso) und Beurkundung, die Sie mit dem Käufer vereinbaren, oft abhängig von dessen Finanzierung.

Sieben Fehler, die Sie vermeiden sollten

1. Verkaufen, ohne die Konformität zu prüfen. Die Urkunde muss erklären, dass die Immobilie den Katasterdaten und dem Grundriss entspricht, sonst ist sie nichtig (Art. 29 Abs. 1-bis Gesetz 52/1985), und die Baugenehmigungen nennen (Art. 46 Dekret 380/2001; Art. 40 Gesetz 47/1985 für ältere Gebäude). Eine geschlossene Veranda oder ein ausgebautes Dachgeschoss ohne Genehmigung, vom Techniker des Käufers entdeckt, verzögert alles und wird zum Preisnachlass. Besser vorher einen Bericht zur baurechtlichen Konformität erstellen lassen.
2. Inserieren ohne APE. Die Energieklasse muss in Verkaufsanzeigen stehen (Art. 6 Abs. 8 Gesetzesvertretendes Dekret 192/2005), und der Energieausweis (APE) muss dem Käufer schon während der Verhandlung vorliegen und der Urkunde beigefügt werden (Art. 6 Abs. 2). Bußgeld: 500 bis 3.000 Euro (Art. 15 Abs. 10).
3. Fehlende Eigentumsnachweise. Sie brauchen die Urkunde, mit der Sie erworben haben. Bei einer geerbten Immobilie zusätzlich die italienische Erbschaftserklärung und die eingetragene Annahme der Erbschaft, auch wenn der Erbfall im Ausland abgewickelt wurde; ohne lückenlose Eintragungskette kann der Notar nicht beurkunden (Art. 2650 italienisches Zivilgesetzbuch).
4. Unklare Hausgeldzahlungen. Der Käufer haftet mit Ihnen für das Hausgeld des laufenden und des Vorjahres (Art. 63 Durchführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch). Er wird nach dem Zahlungsstand und beschlossenen Sonderarbeiten fragen.
5. Schnelle Handyfotos. Tageslicht, aufgeräumte Räume, Grundriss und am besten Video oder virtueller Rundgang entscheiden über die Besichtigung.
6. Ein Angebot mündlich annehmen. Angebote gehören schriftlich festgehalten: Preis, Anzahlung, Bedingungen, Beurkundungstermin. Der compromesso muss schriftlich sein (Art. 1351) und binnen 30 Tagen registriert werden. Mit einer caparra confirmatoria (Anzahlung) behalten Sie diese, wenn der Käufer zurücktritt; treten Sie zurück, zahlen Sie das Doppelte (Art. 1385).
7. Steuern zu spät bedenken. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf, ist ein Gewinn (plusvalenza) in Italien steuerpflichtig, auch für Nichtansässige, weil die Immobilie in Italien liegt (Art. 23 italienisches Einkommensteuergesetz, TUIR). Steuerfrei, wenn sie den größten Teil der Zeit Hauptwohnsitz von Ihnen oder Ihrer Familie war; geerbte Immobilien sind ausgenommen (Art. 67 Abs. 1 Buchst. b TUIR). Nach Superbonus-Arbeiten, die vor weniger als zehn Jahren abgeschlossen wurden, gelten Sonderregeln (Buchst. b-bis). Bei der Beurkundung kann man beim Notar eine Ersatzsteuer von 26 % wählen (Art. 1 Abs. 496 Gesetz 266/2005). Klären Sie mit Ihrem Steuerberater auch die Besteuerung im Heimatland und das Doppelbesteuerungsabkommen.

Verkaufen aus dem Ausland
Sie müssen nicht anreisen: Eine Vollmacht (procura) muss dieselbe Form wie die Kaufurkunde haben (Art. 1392): vor einem italienischen Notar, einem italienischen Konsulat oder einem Notar im Heimatland mit Apostille und Übersetzung. Sie brauchen eine italienische Steuernummer (codice fiscale), die Sie seit dem Kauf schon haben. Eine laufende Hypothek wird meist bei der Beurkundung aus dem Kaufpreis abgelöst; die Bank löscht sie im vereinfachten Verfahren (Art. 40-bis italienisches Bankgesetz).

Bereiten wir es gemeinsam vor
Aquamarina Real Estate verkauft seit 2003 Immobilien in Sanremo, Bordighera und an der gesamten Riviera di Ponente. Wir beginnen mit einer kostenlosen, unverbindlichen Bewertung, prüfen die Unterlagen mit unseren Technikern vor dem Inserat, machen Fotos, Video und Drohnenaufnahmen selbst und veröffentlichen Ihre Immobilie in 5 Sprachen. Wir sprechen Deutsch.
Kostenlose Bewertung anfordern, rufen Sie +39 0184 26.16.87 an, schreiben Sie an info@aquamarina.email oder besuchen Sie uns in Sanremo, Via Roma 32, und Bordighera, Via Vittorio Emanuele 302.
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Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine Beratung durch Notar, Techniker oder Steuerberater.