Wenn der Kauf platzt: die Caparra nach italienischem Recht

Der compromesso (italienischer Vorvertrag) ist unterschrieben, die Anzahlung geleistet. Dann geht etwas schief: Die Finanzierung wird abgelehnt, der Verkäufer überlegt es sich anders, Sie finden ein anderes Haus. Es gilt italienisches Recht, unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit.

1. Keine Bedenkzeit
Mit der Unterschrift bindet der Vorvertrag beide Seiten (Art. 1372 italienisches Zivilgesetzbuch). Anders als in Deutschland, wo erst die notarielle Beurkundung bindet, verpflichtet in Italien schon der privat unterschriebene Vorvertrag. Eine Frist zum Widerruf gibt es nicht.

2. Die caparra confirmatoria
Die häufigste Form der Anzahlung (Art. 1385).

• Erscheint der Käufer ohne triftigen Grund nicht zur Beurkundung, kann der Verkäufer zurücktreten und die Caparra behalten.
• Steigt der Verkäufer aus, kann der Käufer zurücktreten und das Doppelte verlangen.

Alternativ kann die vertragstreue Seite gerichtlich die Erfüllung verlangen (Urteil, das die Immobilie überträgt, Art. 2932) oder die Auflösung mit Schadensersatz, der bewiesen werden muss. Beides zusammen geht nicht.

3. Die caparra penitenziale
Heißt sie im Vertrag „penitenziale" (Art. 1386), ist sie der Preis für ein Rücktrittsrecht: Wer zurücktritt, verliert sie (oder zahlt das Doppelte) – mehr nicht. Das Wort im Vertrag entscheidet.

4. Wenn die Finanzierung scheitert
Hängt der Kauf von einem Darlehen ab, muss das als Bedingung im Vertrag stehen (Art. 1353): „Wird das Darlehen nicht bis zum … gewährt, ist der Vertrag unwirksam und die Caparra wird zurückgezahlt." Ohne diese Klausel befreit eine Ablehnung nicht.

5. Wenn die Beurkundung nicht stattfindet: die Mahnung
Nach dem vereinbarten Termin kann man der anderen Seite schriftlich eine Frist von mindestens 15 Tagen setzen; danach ist der Vertrag aufgelöst (Art. 1454). Die Pflichtverletzung muss erheblich sein (Art. 1455).

6. Fehlende Unterlagen und Überraschungen
Auch fehlende Unterlagen oder nicht offengelegte Hypotheken, Pfändungen und Bauabweichungen sind eine Vertragsverletzung. Deshalb gehören die Prüfungen vor das Angebot.

Unsere Arbeitsweise
Seit 2003 begleitet Aquamarina Real Estate internationale Käufer in Sanremo, Bordighera und an der Riviera di Ponente. Vor jedem Angebot prüfen unsere technischen Mitarbeiter die Immobilie; im Vorvertrag halten wir Art der Caparra, Bedingungen und Termine klar fest.
Rufen Sie +39 0184 26.16.87 an oder besuchen Sie uns in Sanremo, Via Roma 32, und Bordighera, Via Vittorio Emanuele 302.

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