EU-Gebäuderichtlinie: Was sie für Immobilienkäufer in Italien bedeutet

Am 1. Oktober 2026 hat die Europäische Kommission Italien (und acht weiteren Ländern) eine begründete Stellungnahme zur EU-Gebäuderichtlinie übermittelt: Italien hat den Entwurf seines nationalen Gebäuderenovierungsplans, fällig bis 31. Dezember 2025, nicht vorgelegt und hat dafür nun zwei Monate Zeit. Sonst kann die Kommission den EU-Gerichtshof anrufen, das geschieht aber nicht automatisch. Es ist eine Pflicht des Staates: Für Eigentümer wenig effizienter Wohnungen gibt es keine Strafen. Viele Kunden aus Deutschland, Österreich und der Schweiz fragen uns, ob eine Immobilie mit schlechter Energieklasse an Wert verliert oder „unverkäuflich“ wird. Hier die Fakten.

Nicht mit dem deutschen Gebäudeenergiegesetz verwechseln. Für eine Immobilie in Italien gilt italienisches Recht. Die Regeln des deutschen GEG zum Heizungstausch gelten hier nicht.

Was die Richtlinie ist
Die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, (EU) 2024/1275, ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft. Die Staaten mussten sie bis zum 29. Mai 2026 umsetzen. Italien hat das noch nicht getan: Für Kauf, Verkauf und Renovierung gelten weiterhin die aktuellen italienischen Regeln, vor allem das Gesetzesdekret 192/2005.

Was sie vorsieht

• Ein Ziel für den Staat, nicht für den einzelnen Eigentümer: den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Wohnungsbestands gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20-22 % senken. Gemessen wird am gesamten nationalen Bestand pro Quadratmeter und Jahr, nicht als gleiche Einsparung pro Wohnung.
• Mindestens 55 % der Einsparung sollen aus der Sanierung der 43 % ineffizientesten Wohngebäude kommen, ohne dass alle bis 2030 saniert sein müssen.
• Keine Pflicht, dass jede Wohnung 2030 Klasse E und 2033 Klasse D erreicht: Das stand in frühen Vorschlägen, nicht im endgültigen Text.
• Wie, entscheidet jeder Staat in seinem nationalen Renovierungsplan.
• Neubauten emissionsfrei: öffentliche Gebäude ab 2028, alle ab 2030.
• Solaranlagen: Pflicht auf neuen Wohngebäuden bis 31. Dezember 2029, wo technisch und wirtschaftlich machbar. Nicht auf bestehenden Häusern.

Was sie NICHT vorsieht

• Keine direkte Pflicht für Eigentümer, bis zu einem Stichtag zu sanieren.
• Kein Verbot, schlecht eingestufte Wohnungen zu verkaufen oder zu vermieten. Es stand in frühen Entwürfen und wurde gestrichen.
• Die Staaten können bestimmte Gebäude ausnehmen: denkmalgeschützte Gebäude, Wohnungen, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden (oder begrenzt, mit weniger als 25 % des Jahresverbrauchs), und freistehende Häuser unter 50 m². Eine Zweitwohnung ist nicht automatisch ausgenommen, und eine Ausnahme von den Energieanforderungen befreit nicht vom APE.

Gasheizungen
Seit dem 1. Januar 2025 verbietet die Richtlinie öffentliche Förderung für eigenständige Heizkessel mit fossilen Brennstoffen und verlangt den schrittweisen Ausstieg bis 2040. Italien hat mit dem Haushaltsgesetz 2025 die Kosten für den Einbau reiner Heizkessel mit fossilen Brennstoffen in den Jahren 2025, 2026 und 2027 bereits von den wichtigsten Steuerabzügen ausgeschlossen. Bei Hybridsystemen (Kessel plus Wärmepumpe) sind Voraussetzungen und Förderung zu prüfen. 2040 ist ein Pfad, den der Staat im Plan festlegen muss, keine bereits geltende Austauschpflicht: Nach heutigem italienischem Recht muss eine bestehende Gasheizung nicht ersetzt werden.

Der Energieausweis (APE) wird wichtiger
In Italien ist der Energieausweis (APE) bei Verkauf und Vermietung schon heute Pflicht (Gesetzesdekret 192/2005); die italienische Skala reicht derzeit von A4 bis G. Mit der Richtlinie werden die Klassen EU-weit vereinheitlicht, von A (emissionsfrei) bis G, mit höchstens 10 Jahren Gültigkeit; der Ausweis wird auch bei Verlängerung eines Mietvertrags und nach einer größeren Renovierung nötig. Der APE informiert Käufer und Mieter, ist aber allein keine Mindestanforderung für den Verkauf.

Was heute sinnvoll ist

• Beim Kauf: den APE vor dem Angebot verlangen. Eine schlecht eingestufte Immobilie ist nicht unverkäuflich, aber künftige Sanierungskosten gehören in Budget und Preis.
• Beim Verkauf: ein aktueller APE und Nachweise über bereits erledigte Arbeiten helfen in der Verhandlung.
• Bei der Renovierung: vom APE und seinen Empfehlungen ausgehen und eine technische Bewertung machen lassen: Es gibt keine Pflichtmaßnahme für alle (eine Außendämmung etwa schreibt die Richtlinie nicht vor), und Arbeiten lassen sich in Etappen planen. Prüfen, welche Arbeiten im jeweiligen Jahr in Italien noch steuerlich gefördert werden, und vorher die baurechtliche und katastermäßige Konformität prüfen lassen.
• Vorsicht bei Angeboten für teure Arbeiten, um „die Gebäuderichtlinie zu erfüllen“: Heute schreibt keine Regel vor, welche Arbeiten nötig sind.

Kurz gesagt: Heute ändert sich für Eigentümer einer Immobilie in Italien nichts. Das ändert sich erst, wenn Italien sein Umsetzungsgesetz und den nationalen Plan verabschiedet. Wir aktualisieren diese Seite.

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Stand: 3. Oktober 2026. Dient der Information und ersetzt keine Beratung durch einen Techniker oder Steuerberater.